政策组合拳重磅出台 助推房地产发展新模式

国新证券

2026年8月28日，房地产主管部门联合金融监管部门出台一揽子重磅政策文件，涉及商品房销售制度、房地产信贷管理、资本市场融资支持等多个关键领域，房地产基础性制度全面改革，加快构建房地产发展新模式，助力行业高质量发展。

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基础制度系统重构，筑牢新模式发展政策底座

近年来，我国房地产市场供求关系发生重大变化，房地产市场进入存量时代，过去以预售制为主的房地产销售制度、以企业平台为主体的融资制度和以房地产调控为基调的体系，已难以适配房地产基本面的变化。“十五五”规划明确提出加快构建房地产发展新模式，作为从根本上化解房地产市场风险、实现市场稳定和行业健康发展的治本之策。本次商品房销售政策、房地产信贷管理、资本市场融资等一系列政策的完善，是对房地产行业基础制度的系统性重构，为未来五年甚至更长时间的房地产市场发展制定了新的规则。

商住房销售改革发力，保护购房人的合法权益

商品房预售制度在特定的历史阶段推动了我国房地产市场的快速发展，但也催生了部分房企“高负债、高杠杆、高周转”的粗放经营模式。这一模式在房地产供求关系发生重大变化后难以为继，普通购房人承担了大量风险。本次新政策提出“稳中求进、先立后破，稳步推进商品住房销售制度改革”，既保持了政策的连续性，有利于已有项目的持续稳定推进，又对新项目提出了新要求，全面推进商品住房现房销售改革。新政策从预售、资金、现售、土地、融资等多环节系统施策：完善商品住房预售管理，商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，加强预售资金监管，购房款全部存入资金监管账户；有力有序推行商品住房现房销售，新项目优先选择现房销售；加强政策措施协同，加大融资支持力度，房地产项目实行主办银行制，商品住房交付时购房人同步取得不动产权证书。

新的住房预售制度管理和现房销售制度改革，对房地产开发企业提出了新要求，房企的资金实力、项目管控能力与产品品质作为核心竞争因素得到进一步强化，政策将加速行业优胜劣汰，并有望从根本上改变楼市烂尾购房人受损的局面，全面保护购房人合法权益，防范交付风险，提升居民购房信心，推动房地产市场高质量发展。

房地产信贷深度革新，供需两端稳定楼市运行

本次房地产信贷制度迎来重大调整，覆盖个人住房信贷、项目开发信贷两大板块，兼顾居民购房减负与项目风险防控。个人住房贷款方面，贷款期限由此前30年延长至最长40年，同时贷款发放时点延后，现房销售备案后放贷，预售项目竣工备案后放贷，确保购房人“能拿房、再还贷”。个人贷款期限延长，有助于降低购房者月供压力，提升居民购房信贷空间。该项政策调整主要在于降低存量房贷违约风险，未来购房者是否选择40年贷款，具体选择仍将交由市场自主决策。另外，贷款发放时点延后也有利于避免过去出现的楼盘烂尾购房人承担绝大部分风险的问题，切实守护购房人的合法权益。项目开发贷款方面，项目实行主办银行制，单个房地产项目对应一家银行，资金封闭管理。贷款期限与销售模式挂钩，开发贷款期限覆盖项目全周期，预售项目最长5年，现房销售项目最长7年；所有项目资金存入项目公司在主办银行开立的账户，接受统一监管。主办银行制有助于压实银行对项目全流程融资审核管理责任，堵住资金挪用漏洞，防范烂尾风险，而清晰的贷款期限限制，有利于房地产开发企业根据自身资金实力审慎开展项目决策，保障项目的顺利实施。本次房地产信贷制度的改革，有望从开发和销售两端保障房地产项目的资金来源，推动项目顺利竣工，保障购房者合法权益，降低房地产市场风险，稳定房地产市场预期。

资本市场多维赋能，拓宽房企多元化融资通道

资本市场曾在房地产行业发展中发挥了重要作用，近几年随着房地产市场下行和行业风险暴露，以房地产开发企业主体信用背书的股权融资和债权融资规模下降，房地产股债均持续下行。本次资本市场支持政策提出一视同仁满足不同所有制房地产开发企业合理融资需求，构建起“股权—并购—债券—资产证券化—不动产私募投资基金”多层次资本市场融资支持体系，全方位拓宽了房企资本市场融资路径。融资逻辑迎来重大转变，由过去的高度依赖企业“主体信用”，转向基于“项目质量”为核心的评判标准，只要项目符合合规要求，各类市场主体均可获得合理的融资支持。股权融资方面，支持上市房企通过定向增发、定向可转债等方式再融资，支持境外上市房企再融资备案工作；并购重组方面，支持上市房企运用发行股份、定向可转债、现金等工具收购涉房资产，并可募集配套资金，建筑等相关行业上市公司可参照执行；债券融资方面，支持发行公司债券用于合规项目，允许存量债券滚动续发并提高审核效率，鼓励机构通过担保、信用保护工具等方式支持发债；资产证券化方面，支持盘活存量资产，鼓励发行商业地产抵押贷款支持证券(CMBS)、不动产ABS，支持符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行REITs或作为扩募资产，稳慎推进商业不动产REITs发展；私募基金方面，持续推进不动产私募投资基金试点，支持设立相关基金引入机构资金。

新政策推动房地产融资基于项目具体情况，一方面有助于存量优质项目的风险化解，另一方面有助于推动企业在核心城市积极拿地，加大新项目的开发，稳定土地市场，推动满足市场需求的“好房子”建设。对于面临一定流动性风险的房地产开发企业，政策有利于房企隔离历史包袱，重回房地产开发市场，从而稳定房地产新开工规模，稳定上下游产业链，稳定就业。

配套细则加快落地，房地产有望迎来企稳修复

今年以来房地产政策力度持续加大，北京、上海等地优化了房地产政策，地方政策持续推进，住房公积金制度全面改革。本次金融监管总局会同相关部门推出五项管理办法，覆盖商品住房开发贷款管理、个人住房贷款管理、商业地产贷款管理、城市更新项目贷款管理、信托公司开展房地产领域信托业务管理等五大领域，房地产金融业务规则进一步细化明晰。本轮政策组合拳完成房地产基础制度迭代升级，成为“十五五”期间乃至以后相当长时间的房地产基础性制度，对于新时期房地产市场高质量发展至关重要。短期来看，本轮政策有利于稳定市场信心、推动房地产市场止跌回稳；长期来看，本轮政策将为房地产市场平稳健康发展奠定坚实基础，终结房地产发展旧模式，从根本上降低行业风险，保护购房者权益，实现房地产行业回归居住本源，以行业高质量发展满足人民对居住不断提升的需求。

关键词： 项目 融资 政策 房地产市场