上海加强商品房预售管理 有序实施现房销售 短讯

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9月28日，上海市住房城乡建设管理委、上海市房屋管理局、上海市规划资源局、上海金融监管局等四部门联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（下称“实施意见”），即日起施行。实施意见提出包括加强预售管理、实施现房销售、推行主办银行制度、加大融资支持力度、优化土地供应管理及做好质量监管和市场秩序规范等6个方面的政策措施。

中指研究院上海数据总经理张文静表示，总体来看，上海采用新老划断、分类施策的总体框架，与北京一脉相承。具体而言：预售封顶、全额资金监管、竣备放款、主办银行、土地款分期缴纳等核心制度安排与北京基本对齐；同时，在现售定金比例、监管机构设置、土地缴款期限等方面保留差异化安排。张文静称，京沪两地细则相继落地，为其他城市提供了可复制的范本，预计更多城市将加快跟进出台执行细则。

实施意见明确，2026年8月28日后新发布出让公告的商品住房项目，申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。项目预售资金实行全额、全过程监管，项目综合竣工验收后，方可解除资金监管。对于在途项目将分类施策，确保平稳衔接。

实施意见规定：自2026年8月28日起，新公告出让土地的商品住房项目，优先选择现房销售；实行现房销售的项目，在土地出让公告中向社会公开现房销售相关信息。实施意见明确推行现售定金制，房地产开发企业可在取得建筑工程施工许可证后，与购房人签订购房定金合同，定金一般不超过购房总价款的3%。

实施意见明确土地价款允许分期缴纳。2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳。首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后一年内缴清；适应市场和项目需要，按规定程序决策后，可再延长一年；分期付款的，不计利息。

张文静认为，与北京“余款可延长至出让合同签订后两年内缴清”的直接安排相比，上海采用“1+1”模式，名义缴清期限更短，但保留了按规定程序决策后可再延长一年的弹性，对企业资金压力的实际缓解程度，取决于延期决策程序的宽松度。

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